Jednym z obligatoryjnych warunków, jaki należy spełnić w momencie zakładania spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest wniesienie przez wspólnika, bądź wspólników wkładu na poczet kapitału zakładowego. Kapitał zakładowy może zostać pokryty przez wspólników w formie gotówkowej lub poprzez wniesienie na poczet kapitału zakładowego wkładu niepieniężnego (aportu) jakim może być nieruchomość.

Sposób wniesienia nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

Wniesienie aportów do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wiąże się ze wspólnym celem wspólników, realizowanym w drodze wniesienia wkładów. Wspólnicy celem pokrycia udziałów w kapitale zakładowym mogą wnieść do spółki aportem nieruchomość. Dokonanie takiej czynność przez wspólników nie wymaga zawierania odrębnej umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę.

Wniesienie nieruchomości aportem do spółki następuje w drodze umowy spółki lub w drodze podwyższenia kapitału zakładowego poprzez uchwałę zmieniającą umowę spółki, która zostaje zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa, której przedmiotem jest wniesienie nieruchomości aportem do spółki powinna zawierać szczegółowe określenie nieruchomości, a także powinien w niej zostać szczegółowo określony wspólnik, który wnosi nieruchomość jako aport, a także liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 września 1990 roku, III CRN 268/90).

Wskazać w tym momencie należy, iż pomimo, że w chwili zawarcia umowy spółki, nie posiada ona jeszcze osobowości prawnej, ponieważ nie nastąpił jej wpis do rejestru, nic nie stoi na przeszkodzie, aby do jej majątku została wniesiona nieruchomość. Spółka od momentu zawarcia umowy spółki do chwili jej wpisu do właściwego rejestru jest spółką w organizacji. Przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych jednoznacznie wskazują, iż spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości.

Moment wniesienia nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

Nieruchomość, która stanowi wkład niepieniężny (aport) może zostać wniesiona do spółki celem pokrycia udziału w całości albo w części na etapie tworzenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nieruchomość może zostać wniesiona aportem najwcześniej w chwili zawarcia umowy spółki lub umowy zmieniającej umowę spółki.

Aport w postaci nieruchomości powinien zostać wniesiony do majątku spółki do momentu jej powstania, a zatem wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.

Niemożność wniesienia nieruchomości aportem do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

Jak już wyżej wskazano nieruchomość może być wniesiona jako aport do spółki jedynie w przypadku zawarcia umowy spółki w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy do zawarcia umowy dochodzi przy wykorzystaniu wzorca umowy, wówczas kapitał zakładowy może zostać pokryty wyłącznie wkładem pieniężnym.

Wskazać jednak należy, iż zawiązanie umowy z wykorzystaniem wzorca umowy nie wyklucza wniesienia nieruchomości aportem do spółki z ograniczona odpowiedzialnością na późniejszym etapie. Wniesienie nieruchomości może zostać zrealizowane w wyniku zmiany kapitału zakładowego, które zostanie dokonane w formie aktu notarialnego. W przypadku jednak, gdy podwyższenie kapitału zakładowego następuje w drodze umowy dokonanej przy wykorzystaniu wzorca uchwały zmieniającej umowę spółki, wówczas pokrycie kapitału zakładowego może nastąpić wyłącznie za pomocą środków pieniężnych.

Jednocześnie, ograniczenie co do wkładu pieniężnego następuje również w przypadku, kiedy zmiany umowy spółki dokonano przy wykorzystaniu wzorca uchwały zmieniającej umowę spółki.

Dysponowanie nieruchomością wniesioną aportem do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

W chwili wniesienia nieruchomości do majątku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka uzyskuje do niej tytuł prawny, a co za tym idzie, zostaje uprawniona do dokonywania w stosunku do nieruchomości wszystkich uprawnień właścicielskich.

Zgodnie z zasadami reprezentacji w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, dyspozycję nad wniesioną do spółki nieruchomością przejmuje zarząd i leży w jego wyłącznej kompetencji, co oznacza, iż prawo dysponowania nieruchomością nie przysługuje innym organom spółki ani wspólnikom.

W świetle powyższego to właśnie na zarządzie ciąży obowiązek ochrony nieruchomości, która została wniesiona jako wkład niepieniężny do majątku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.